Il terreno da solo è solo metà del lavoro. Il successo del progetto dipende dal fatto che l'operatore rilasci o meno le condizioni di connessione alla rete, e i rifiuti sono sempre più numerosi. Di seguito i numeri, la procedura e ciò che si può verificare prima di impegnare capitale.
Si può avere un terreno perfetto: classe agronomica quinta, pianeggiante, senza vincoli ambientali, con la situazione giuridica regolare, e non riuscire comunque a costruirci nulla. Il motivo è il rifiuto delle condizioni di connessione alla rete, la causa più frequente di abbandono dei progetti nelle rinnovabili in Polonia.
Gli operatori rifiutano non perché il progetto sia negativo, ma perché in quel punto della rete non c'è più capacità disponibile da assegnare. Il fenomeno cresce di anno in anno.
È l'aspetto più spesso frainteso dagli investitori esteri. La rete non è satura di energia prodotta; è satura di riserve.
La differenza tra i 240 GW riservati e i 38,9 GW di potenza effettiva mostra il meccanismo. Le condizioni di connessione sono valide due anni, e una parte significativa dei progetti non viene mai realizzata. Per tutto questo tempo, però, la capacità resta comunque bloccata e indisponibile per altri. In pratica ciò significa che la capacità libera in un determinato punto della rete si rende disponibile solo periodicamente, e vince chi in quel momento dispone di un terreno pronto e giuridicamente pulito.
Il quadro giuridico è stabilito dall'art. 7 della legge sull'energia (Prawo energetyczne). Di seguito lo svolgimento reale per un progetto su larga scala.
I progetti vengono connessi alla rete di distribuzione del gestore del sistema di distribuzione (DSO) competente (PGE Dystrybucja, Tauron Dystrybucja, Energa-Operator, Enea Operator) oppure, per potenze sufficientemente elevate, direttamente alla rete di trasmissione di PSE. La scelta incide su costo, tempistiche e probabilità di successo.
La domanda per la determinazione delle condizioni di connessione richiede l'indicazione della potenza installata, della localizzazione, della tecnologia, dei parametri degli impianti e della data prevista di messa in esercizio. Per le fonti e gli accumuli connessi a reti con tensione superiore a 1 kV è obbligatorio un acconto pari a 30 zł lordi per ogni kilowatt di capacità di connessione, da versare entro 14 giorni dalla presentazione della domanda.
Per i richiedenti assegnati al gruppo di connessione III o VI il termine è di 120 giorni; per il gruppo I o II, di 150 giorni. Per le fonti e gli accumuli oltre 1 kV il termine decorre dal giorno del versamento dell'acconto, non dalla presentazione della domanda. Nella pratica gli operatori ricorrono anche alle proroghe previste dalla legge.
Le condizioni di connessione rilasciate sono valide due anni. È la finestra temporale entro cui bisogna chiudere il finanziamento, le autorizzazioni amministrative e il contratto di connessione. Il rifiuto significa assenza delle condizioni tecniche o economiche di connessione in quel punto. Non sempre chiude la questione, ma fa sempre slittare il cronoprogramma di alcuni mesi.
Ognuno di questi punti può stravolgere il cronoprogramma o il modello finanziario del progetto. Tutti possono essere verificati prima di firmare qualsiasi cosa; è proprio a questo che serve la due diligence fondiaria.
Scopri l'ambito della nostra due diligence →Il gestore della rete di trasmissione PSE ha predisposto un piano di sviluppo della rete di trasmissione per il periodo 2027–2036, del valore stimato di circa 66 mld zł: 5 000 km di nuove linee a 400 kV, 30 nuove sottostazioni e l'ampliamento o l'ammodernamento di altre 110 esistenti.
Per l'investitore la conclusione è pratica: la mappa della capacità disponibile cambierà nel prossimo decennio. Un terreno assicurato oggi nei pressi di una sottostazione pianificata potrebbe tra tre anni diventare una localizzazione contesa. Al contrario: un terreno acquistato solo perché economico, senza un'analisi della rete, potrebbe non vedere mai la realizzazione di un progetto.
Non siamo noi a rilasciare le condizioni di connessione, lo fa l'operatore. Possiamo però evitare che investiate capitale in un terreno che non verrà mai connesso.
Verifichiamo la distanza dalla sottostazione (GPZ) e dalle linee di media/alta tensione, il tracciato della rete attraverso il terreno e nelle sue vicinanze, e chi sia l'operatore competente. La verifica viene condotta da remoto, su banche dati GIS pubbliche, prima che chiunque firmi un contratto.
Un parco fotovoltaico, un parco eolico e un accumulo di energia hanno requisiti diversi nei confronti della rete. Un BESS richiede una superficie minore, ma vicinanza alla sottostazione e condizioni geotecniche adeguate. Adattiamo il terreno a ciò che realisticamente può esservi connesso.
Costituiamo le servitù di elettrodotto e le servitù di passaggio necessarie, anche su terreni di terzi che il cavo deve attraversare. È una condizione per il permesso di costruire, oltre che la fase più spesso sottovalutata del processo.
Procedimenti successori, cancellazione di ipoteche, apertura di nuovi registri immobiliari, accorpamento di particelle con più proprietari. La banca che finanzia il progetto verificherà tutto questo. Meglio che sia già stato sistemato in anticipo.
Verifichiamo la rete, la situazione giuridica e i vincoli urbanistici prima che impegniate capitale. La prima verifica è gratuita.
I dati sui rifiuti di connessione provengono dai rendiconti annuali dell'Autorità di regolazione dell'energia (URE), ripresi dai portali di settore WysokieNapiecie.pl e Gramwzielone.pl. L'informazione su circa 240 GW di capacità riservata nelle condizioni di connessione già rilasciate proviene dal Ministero dell'Energia. I dati sulla potenza installata (al termine di febbraio 2026) e il piano di sviluppo della rete di trasmissione di PSE per il 2027–2036 provengono dai comunicati di queste istituzioni.
I termini e l'importo dell'acconto derivano dall'art. 7 della legge sull'energia (Prawo energetyczne). Le disposizioni in questo ambito sono state più volte modificate negli ultimi anni. Prima di presentare la domanda è necessario verificare lo stato normativo aggiornato.
Il materiale ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale né di investimento. I numeri sono indicativi e servono a mostrare la portata del fenomeno, non a modellare un progetto specifico. Le condizioni per ciascuna localizzazione sono stabilite dall'operatore di rete competente nell'ambito di un procedimento individuale.