Il diritto polacco limita fortemente la compravendita di terreni agricoli, ma limita ben poco la loro locazione. Di seguito: cosa blocca realmente l'acquisto, quando è necessaria l'autorizzazione del MSWiA, perché il mercato delle rinnovabili si basa sulla locazione e quanto costa l'esclusione dalla produzione agricola.
È il primo equivoco che incontriamo nei colloqui con fondi provenienti da Germania, Spagna o Francia. Il diritto polacco limita fortemente la compravendita di terreni agricoli, ma non ne limita la locazione. E per un progetto nelle rinnovabili la locazione non è solo più semplice: è in pratica l'unica via realmente percorribile per un soggetto estraneo al settore agricolo.
L'investitore non ha bisogno della proprietà, ma del diritto di utilizzare il terreno per 29–30 anni, della possibilità di posare cavi e strade e delle garanzie richieste dalla banca finanziatrice. Tutto questo si può ottenere con un contratto di locazione.
Le limitazioni alla compravendita di terreni agricoli in Polonia non derivano dal fatto che l'investitore sia straniero. Riguardano allo stesso modo una società polacca che non sia un agricoltore individuale.
Il regime della legge sull'ordinamento agrario (UKUR) si attiva per gli immobili agricoli con superficie a partire da 1 ha. Al di sotto di questa soglia la compravendita è molto più libera, ma i progetti su larga scala la superano sempre.
L'acquirente di un immobile agricolo può essere, di norma, un agricoltore individuale. Un soggetto che non soddisfa la definizione di legge deve ottenere l'autorizzazione del Direttore generale del Centro nazionale di sostegno all'agricoltura (KOWR). Si tratta di un procedimento amministrativo dall'esito incerto e dalla durata imprevedibile.
In caso di vendita di un immobile agricolo a partire da 1 ha, il venditore ha l'obbligo di notificarlo al KOWR, che ha 30 giorni per decidere se esercitare il diritto di prelazione. Per l'investitore ciò significa che anche una transazione già concordata potrebbe non concludersi.
L'acquirente deve condurre, per almeno 5 anni, l'azienda agricola di cui è entrato a far parte l'immobile acquistato; se persona fisica, personalmente. In questo periodo l'immobile non può essere alienato né ceduto in possesso a un altro soggetto. Ciò rende impraticabile il modello «compro il terreno e lo affitto a uno sviluppatore».
Giurisprudenza rilevante: l'intenzione di affittare il terreno per un impianto fotovoltaico non costituisce, di per sé, una base sufficiente per ottenere dal Direttore generale del KOWR il consenso a cedere il possesso dell'immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. L'argomento «ho bisogno del reddito da locazione» non è sufficiente.
Si tratta di un regime distinto, che si sovrappone all'UKUR. Deriva dalla legge sull'acquisto di immobili da parte di stranieri.
Il 2 giugno 2026 il Consiglio dei ministri ha adottato e trasmesso al Sejm un progetto di modifica della legge sull'acquisto di immobili da parte di stranieri e della legge notarile. La direzione delle modifiche è il rafforzamento dei controlli, soprattutto attraverso l'introduzione della trasmissione elettronica degli atti notarili dai notai al MSWiA.
Separatamente, il 30 aprile 2026 sono entrate in vigore modifiche all'UKUR che ampliano il novero dei familiari stretti includendo, tra l'altro, i genitori del coniuge e i patrigni/matrigne.
Conclusione pratica: le disposizioni in questa materia cambiano spesso. Lo stato normativo va verificato alla data della transazione prevista, non sulla base di un'analisi risalente a un anno prima.
Lo standard di mercato nelle rinnovabili polacche è lo stesso per un investitore di Poznań e per uno di Madrid.
Il contratto vincola le parti, ma produce pieni effetti solo al verificarsi di determinate condizioni: ottenimento della decisione ambientale, delle condizioni di connessione alla rete e del permesso di costruire. Nella fase preparatoria il proprietario percepisce un canone di prenotazione più basso e di norma può continuare a utilizzare il terreno a fini agricoli.
Il contratto deve attribuire espressamente il diritto di effettuare studi e misurazioni, di richiedere decisioni amministrative e le condizioni di connessione alla rete, di costruire ed esercire l'impianto, di posare cavi e strade, di costituire servitù e, punto cruciale, di trasferire i diritti al soggetto finanziatore e di costituire le garanzie del credito.
I progetti vengono generalmente condotti tramite una società veicolo (SPV), il che ordina il finanziamento, facilita la vendita del progetto in fase ready-to-build (RTB) e limita il rischio per l'investitore. La struttura proprietaria della SPV incide tuttavia sul se e su quale dei regimi, UKUR o legge sugli stranieri, trovi applicazione. È un'analisi da condurre prima della costituzione della società, non dopo.
Atto notarile, sottomissione all'esecuzione forzata ai sensi dell'art. 777 del codice di procedura civile, iscrizione nel registro immobiliare, indicizzazione del canone e obbligo di smantellamento dell'impianto e di recupero ambientale del terreno alla scadenza del contratto. Il proprietario del terreno ha la certezza dei pagamenti, l'investitore la certezza della stabilità del titolo.
La costruzione di un impianto su terreno agricolo richiede la sua esclusione dalla produzione agricola. L'obbligo deriva dall'art. 12 della legge sulla tutela dei terreni agricoli e forestali. Si tratta di una procedura distinta, gestita dallo starostwo powiatowe (l'amministrazione distrettuale).
Il costo dipende dalla classe agronomica del suolo ed è composto da un importo una tantum e da un canone annuo pari al 10% dell'importo, riscosso per 10 anni. Il procedimento dura solitamente 2–3 mesi.
È per questo che nei criteri di selezione dei terreni indichiamo sistematicamente le classi IV, V e VI, nonché i terreni incolti. Non si tratta solo di una questione di qualità agricola del terreno, ma direttamente del costo del progetto.
Consulta i criteri di selezione dei terreni →Non siamo uno studio legale e non sostituiamo i vostri consulenti. Prepariamo però il terreno in modo che il loro lavoro non inizi spegnendo incendi.
Registro immobiliare, proprietari e comproprietari, ipoteche, servitù, pretese, accesso alla strada pubblica, contratti di locazione esistenti. Verifichiamo tutto questo a distanza e gratuitamente, prima che chiunque impegni del denaro.
Procedimenti successori, cancellazione di ipoteche, apertura di nuovi registri immobiliari. La banca che finanzia il progetto verificherà tutto questo in fase di due diligence. È meglio che sia già stato sistemato in anticipo.
Un progetto eolico comprende solitamente una dozzina di particelle appartenenti a persone diverse: per le turbine, le strade, le piazzole di montaggio, i cavi e la sottostazione. Riunire tutto ciò in un pacchetto coerente di contratti con condizioni uniformi è una competenza a sé stante ed è il punto in cui i progetti più spesso si arenano.
Un contratto con il proprietario non equivale al consenso del comune e dei vicini. Conduciamo il dialogo fin dalla fase pre-sviluppo, prima che vengano prese decisioni vincolanti, perché un conflitto sociale può bloccare un progetto in modo più efficace della mancanza di un documento.
Diteci quale localizzazione e quale scala state cercando. Prepareremo il terreno: giuridicamente pulito, con la rete analizzata e i rapporti con i proprietari messi in ordine.
Il materiale si basa sulla legge dell'11 aprile 2003 sull'ordinamento agrario (UKUR), sulla legge del 24 marzo 1920 sull'acquisto di immobili da parte di stranieri, sulla legge del 3 febbraio 1995 sulla tutela dei terreni agricoli e forestali, nonché sulle informazioni pubblicate dal Centro nazionale di sostegno all'agricoltura (KOWR) e dal Ministero dell'Interno e dell'Amministrazione (MSWiA). Tiene conto delle modifiche all'UKUR in vigore dal 30 aprile 2026 e del progetto di modifica adottato dal Consiglio dei ministri il 2 giugno 2026.
Questo non è un parere legale. Il materiale ha carattere informativo e presenta principi generali, non una valutazione di una situazione di fatto specifica. Le disposizioni relative alla compravendita di terreni agricoli e all'acquisto di immobili da parte di stranieri sono in Polonia oggetto di frequenti modifiche legislative, e la loro applicazione dipende dalle circostanze della transazione, dalla struttura proprietaria dell'acquirente e dalla classificazione del terreno. Prima di prendere una decisione di investimento è necessario rivolgersi a un consulente legale (radca prawny) o avvocato polacco e verificare lo stato normativo alla data della transazione.