Photovoltaikanlage auf landwirtschaftlicher Fläche
Arena Energy — Wissen — Landwirtschaftliche Flächen für ausländische Investoren

Landwirtschaftliche Flächen in Polen: was ein ausländischer Investor nicht kaufen muss.

Das polnische Recht schränkt den Handel mit landwirtschaftlichen Flächen stark ein, die Verpachtung dagegen kaum. Im Folgenden: was einen Kauf tatsächlich blockiert, wann eine Genehmigung des Ministeriums für Inneres und Verwaltung (MSWiA) erforderlich ist, warum sich der OZE-Markt auf die Pacht stützt und wie viel die Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Nutzung kostet.

01 — Ausgangspunkt

Sie müssen kein polnisches Ackerland kaufen

Das ist das erste Missverständnis, dem wir in Gesprächen mit Fonds aus Deutschland, Spanien oder Frankreich begegnen. Das polnische Recht schränkt den Handel mit landwirtschaftlichen Flächen stark ein, die Verpachtung schränkt es jedoch nicht ein. Und für ein OZE-Projekt ist die Pacht nicht nur einfacher: Sie ist in der Praxis der einzige realistische Weg für ein Unternehmen außerhalb der Landwirtschaft.

Der Investor benötigt kein Eigentum, sondern lediglich das Recht, die Fläche 29–30 Jahre lang zu nutzen, die Möglichkeit, Kabel und Wege zu verlegen, sowie die Sicherheit, die die finanzierende Bank verlangt. All das lässt sich mit einem Pachtvertrag erreichen.

  • Der Kauf von Ackerland ≥ 1 ha ist grundsätzlich Einzellandwirten vorbehalten.
  • Ein Unternehmen, das kein Landwirt ist, benötigt die Zustimmung des Generaldirektors des KOWR.
  • Der KOWR hat ein Vorkaufsrecht bei Immobilien ab 1 ha; die Entscheidungsfrist beträgt 30 Tage.
  • Nach dem Erwerb gilt eine Frist von 5 Jahren zur Führung des Betriebs sowie ein Verbot der Veräußerung oder Besitzübertragung.
  • Die Pacht unterliegt diesen Beschränkungen nicht und ist deshalb der Marktstandard im OZE-Bereich.
02 — Gesetz über die Gestaltung der Agrarordnung

Warum der Kauf schwierig ist, unabhängig von der Staatsangehörigkeit

Die Beschränkungen des Handels mit landwirtschaftlichen Flächen in Polen ergeben sich nicht daraus, dass der Investor ausländisch ist. Sie gelten in gleicher Weise für eine polnische Gesellschaft, die kein Einzellandwirt ist.

Wichtige Rechtsprechung: Die Absicht, eine Fläche für eine Photovoltaikanlage zu verpachten, stellt für sich genommen keine ausreichende Grundlage dar, um die Zustimmung des Generaldirektors des KOWR zur Besitzübertragung der Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Erwerb zu erhalten. Das Argument „ich brauche Einnahmen aus der Pacht" reicht nicht aus.

03 — Ausländische Unternehmen

Die MSWiA-Genehmigung: wann sie erforderlich ist

Dies ist ein eigenständiges Regime, das sich mit dem UKUR überschneidet. Es ergibt sich aus dem Gesetz über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer.

  • Unternehmen aus dem EWR und der Schweiz genießen nahezu uneingeschränkte Freiheit beim Erwerb von Immobilien in Polen.
  • Ausnahmen von dieser Freiheit betreffen jedoch Immobilien in der Grenzzone sowie größere landwirtschaftliche Flächen.
  • Landwirtschaftliche Flächen über 1 ha, die von einem Ausländer erworben werden, erfordern eine Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung.
  • Die Genehmigung hat die Form eines Verwaltungsbescheids. Das ist ein weiteres Verfahren, neben einer eventuellen Zustimmung des KOWR.
  • Die Regime kumulieren sich. Die Erfüllung der Anforderungen des einen Gesetzes befreit nicht von den Anforderungen des anderen.

Was sich 2026 ändert

Am 2. Juni 2026 hat der Ministerrat (Rada Ministrów) einen Entwurf zur Novellierung des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer sowie des Notariatsgesetzes angenommen und an den Sejm weitergeleitet. Die Änderungen zielen auf eine Verbesserung der Kontrolle ab, vor allem durch die Einführung eines elektronischen Umlaufs notarieller Urkunden, die von Notaren an das MSWiA übermittelt werden.

Unabhängig davon traten am 30. April 2026 Änderungen des UKUR in Kraft, die den Kreis der nahen Angehörigen unter anderem um die Eltern des Ehepartners sowie Stiefmutter und Stiefvater erweitern.

Die praktische Schlussfolgerung: Die Vorschriften in diesem Bereich ändern sich häufig. Der Rechtsstand sollte zum Zeitpunkt der geplanten Transaktion überprüft werden und nicht anhand einer ein Jahr alten Ausarbeitung.

04 — Ein funktionierendes Modell

Wie eine Fläche in der Praxis für ein Projekt gesichert wird

Der Marktstandard im polnischen OZE-Bereich sieht für einen Investor aus Poznań genauso aus wie für einen aus Madrid.

05 — Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Nutzung

Herausnahme der Fläche aus der landwirtschaftlichen Produktion

Der Bau einer Anlage auf landwirtschaftlicher Fläche erfordert deren Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Produktion. Diese Anforderung ergibt sich aus Art. 12 des Gesetzes zum Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Dies ist ein eigenständiges Verfahren, das vom zuständigen Landkreisamt (starostwo powiatowe) durchgeführt wird.

Die Kosten hängen von der Bodenwertzahl-Klasse ab und setzen sich aus einer einmaligen Abgabe sowie einer jährlichen Gebühr in Höhe von 10 % der Abgabe zusammen, die über 10 Jahre erhoben wird. Das Verfahren dauert in der Regel 2–3 Monate.

Genau deshalb weisen wir in unseren Kriterien zur Grundstücksauswahl konsequent auf die Klassen IV, V und VI sowie auf Ödland hin. Das ist nicht nur eine Frage der landwirtschaftlichen Bodenqualität, sondern unmittelbar eine Frage der Projektkosten.

Unsere Kriterien zur Grundstücksauswahl ansehen →
  • Mineralböden der Klassen IV–VI sind von den Abgaben für die Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Produktion befreit.
  • Die Klassen I–III lösen eine von Klasse und Fläche abhängige Abgabe aus, und bei den besten Klassen kann eine Nutzungsänderung ohne Zustimmung des Ministers geradezu unmöglich sein.
  • Die Herausnahme betrifft die gesamte Katasterparzelle und nicht nur den Teil, der tatsächlich von den Modulen belegt wird. Dies hat das Woiwodschaftsverwaltungsgericht Łódź bestätigt.
  • Die jährliche Gebühr beträgt 10 % der einmaligen Abgabe, zahlbar über 10 Jahre.
  • Die einmalige Abgabe wird um den Marktwert der herausgenommenen Fläche gemindert.
06 — Unsere Rolle

Was wir auf der Flächenseite tun

Wir sind keine Anwaltskanzlei und ersetzen nicht Ihre Berater. Wir bereiten die Fläche jedoch so vor, dass deren Arbeit nicht mit Feuerlöschen beginnt.

07 — Nächster Schritt

Erwägen Sie den Einstieg in den polnischen Markt?

Sagen Sie uns, welche Lage und Größenordnung Sie suchen. Wir bereiten die Fläche vor: rechtlich sauber, mit geprüftem Netzanschluss und geordneten Beziehungen zu den Eigentümern.

Lassen Sie uns über Ihr Projekt sprechen
08 — Quellen und Hinweise

Rechtsgrundlage und Grenzen dieses Materials

Dieses Material beruht auf dem Gesetz vom 11. April 2003 über die Gestaltung der Agrarordnung, dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, dem Gesetz vom 3. Februar 1995 zum Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen sowie auf Informationen des Nationalen Zentrums für Agrarförderung (KOWR) und des Ministeriums für Inneres und Verwaltung (MSWiA). Es berücksichtigt die seit dem 30. April 2026 geltenden Änderungen des UKUR sowie den vom Ministerrat am 2. Juni 2026 angenommenen Novellierungsentwurf.

Dies ist keine Rechtsberatung. Das Material dient Informationszwecken und stellt allgemeine Grundsätze dar, nicht die Bewertung eines konkreten Sachverhalts. Die Vorschriften zum Handel mit landwirtschaftlichen Flächen und zum Erwerb von Immobilien durch Ausländer werden in Polen häufig novelliert, und ihre Anwendung hängt von den Umständen der jeweiligen Transaktion, der Eigentümerstruktur des Erwerbers und der Klassifizierung der Fläche ab. Vor einer Investitionsentscheidung sollte der Rat eines polnischen Rechtsberaters (radca prawny) oder Rechtsanwalts (adwokat) eingeholt und der Rechtsstand zum Zeitpunkt der Transaktion überprüft werden.