Arena Energy — 资源中心 — 面向外国投资者的农用地
波兰农用地：外国投资者未必需要购买的东西。
波兰法律严格限制农用地的买卖，却几乎不限制其租赁。以下内容将说明：究竟是什么阻碍了购地、何时需要MSWiA许可、为何可再生能源市场以土地租赁为主，以及农用地转用需要多少费用。
波兰法律严格限制农用地的买卖，却几乎不限制其租赁。以下内容将说明：究竟是什么阻碍了购地、何时需要MSWiA许可、为何可再生能源市场以土地租赁为主，以及农用地转用需要多少费用。
这是我们在与来自德国、西班牙或法国的基金交流时最常遇到的第一个误解。波兰法律严格限制农用地的买卖，却并不限制其租赁。而对于可再生能源项目而言，租赁不仅更简单，实际上也是非农业主体唯一切实可行的路径。
投资者并不需要拥有土地所有权，只需获得29至30年的土地使用权、铺设电缆与道路的可能性，以及融资银行所要求的担保。这些都可以通过一份土地租赁合同实现。
波兰对农用地交易的限制，并非因投资者身份为外国人而产生。这些限制同样适用于任何非个体农民身份的波兰公司。
《农业结构法》(UKUR)的适用门槛为面积1公顷及以上的农用不动产。低于此门槛，交易相对自由得多，但大型项目往往都会超过这一门槛。
原则上，农用不动产的买方须为个体农民。不符合法定定义的主体，须取得国家农业支持中心（KOWR）总干事的同意。这是一项结果不确定、期限也难以预计的行政程序。
出售1公顷及以上的农用不动产时，卖方须通知KOWR，KOWR有30天时间决定是否行使优先购买权。对投资者而言，这意味着即便交易条款已谈妥，最终也可能无法成交。
买方须至少连续5年亲自经营包含所购不动产在内的农场，若为自然人则须亲自经营。此期间内，不得转让该不动产，也不得将其占有转让给其他主体。这使「先购地，再转租给开发商」的模式无法成立。
重要判例：仅凭计划将土地出租用于建设光伏电站，并不足以构成向KOWR总干事申请、在购地满5年前转让占有该不动产同意的独立理由。「我需要租金收入」这一理由并不足够。
这是一套独立的制度，与UKUR相互叠加，其依据是《外国人取得不动产法》。
2026年6月2日，部长会议通过并向众议院（Sejm）提交了《外国人取得不动产法》及《公证法》修正草案。此次修法的方向是加强监管，主要通过引入公证员向MSWiA传递公证文书的电子化流程。
另外，2026年4月30日，UKUR的修订正式生效，将近亲属范围扩大至包括配偶的父母以及继母、继父等。
实务提示：该领域的法规修订频繁。应以计划交易之日的现行法律状态为准进行核实，而非依据一年前的资料。
无论投资者来自波兹南还是马德里，波兰可再生能源市场的通行做法都是一样的。
合同对双方具有约束力，但须待相关条件满足后方能产生完全效力：取得环境决定、电网接入条件及施工许可。在前期准备阶段，土地所有者收取较低的预留租金，通常仍可继续从事农业耕作。
合同必须明确赋予以下权利：开展勘测与测量、申请行政决定与电网接入条件、建设并运营设施、铺设电缆与道路、设立地役权，以及至关重要的一点，将权利转让给融资方并为贷款设立担保。
项目通常通过特殊目的公司（SPV）运作，这样有利于理顺融资安排，便于在「ready-to-build (RTB)」阶段出售项目，并降低投资者一方的风险。但SPV的股权结构会影响UKUR或《外国人取得不动产法》等制度是否适用及适用哪一套。这一分析应在设立公司之前完成，而非之后。
公证文书、依据《民事诉讼法典》第777条自愿接受强制执行、在不动产登记簿中登记、租金指数化调整，以及合同期满后拆除设施并进行土地复垦的义务。土地所有者由此获得付款保障，投资者则获得权利稳定性的保障。
在农用地上建设设施，须先将其退出农业生产。这一要求源自《农林用地保护法》第12条，属于一项由县级行政机构（starostwo powiatowe）负责办理的独立程序。
费用取决于土壤等级，由一次性费用及按该费用10%计收、连续征收10年的年度费用组成。整个程序通常耗时2至3个月。
正因如此，我们在地块筛选标准中始终优先选择IV、V、VI类土地及荒废用地。这不仅关乎土地的农业质量，更直接关系到项目成本。
查看地块筛选标准 →我们不是律师事务所，也不会取代您的顾问团队。但我们会提前为土地做好准备，避免您的顾问一上手就要疲于应付各种突发问题。
不动产登记簿、所有权人与共有权人、抵押权、地役权、权利主张、公共道路通行权、现有租赁合同。在任何一方投入资金之前，我们会远程免费完成这些核查。
继承程序办理、抵押权注销、新设不动产登记簿。项目融资银行会在尽职调查阶段对这一切逐一核查，提前理顺显然更为稳妥。
一个风电项目通常涉及十几块分属不同人的地块：用于风机、道路、安装场地、电缆及升压站。将这些地块整合为条款统一、逻辑一致的合同组合，是一项独立的专业能力，也是项目最常陷入僵局的环节。
与土地所有者签订合同，并不等同于获得地方政府及邻近居民的认可。我们从前期开发阶段就开始沟通，早于任何具有约束力的决定作出之前，因为社会层面的冲突，往往比缺少某份文件更能彻底叫停一个项目。
请告诉我们您所需的地点和规模。我们会为您准备好土地：法律状态清晰、电网条件经过分析、与土地所有者的关系理顺妥当。
本材料依据2003年4月11日颁布的《农业结构法》(UKUR)、1920年3月24日颁布的《外国人取得不动产法》、1995年2月3日颁布的《农林用地保护法》，以及国家农业支持中心（KOWR）与内政与行政部（MSWiA）公布的相关信息编写而成。内容涵盖自2026年4月30日起生效的UKUR修订，以及部长会议于2026年6月2日通过的修正草案。
本材料不构成法律意见。其内容仅供参考，介绍的是一般性原则，并非针对具体事实情况的评估。波兰关于农用地交易及外国人取得不动产的相关规定经常修订，其适用还取决于具体交易的情况、买方的股权结构以及土地的分类等级。在作出投资决定之前，请务必咨询波兰执业律师（radca prawny 或 adwokat），并核实交易当日的最新法律状态。