El derecho polaco restringe fuertemente la compraventa de tierras agrícolas, pero apenas limita su arrendamiento. A continuación: qué bloquea realmente la compra, cuándo se necesita el permiso del MSWiA, por qué el mercado de renovables se basa en el arrendamiento y cuánto cuesta la exclusión del terreno de la producción agrícola.
Este es el primer malentendido que encontramos en las conversaciones con fondos de Alemania, España o Francia. El derecho polaco restringe fuertemente la compraventa de tierras agrícolas, pero no restringe su arrendamiento. Y para un proyecto de renovables, el arrendamiento no solo es más sencillo: en la práctica, es la única vía realista para un operador ajeno al sector agrícola.
El inversor no necesita la propiedad, sino el derecho de uso del terreno durante 29-30 años, la posibilidad de tender cables y caminos, y las garantías que exige el banco financiador. Todo ello se puede lograr mediante un contrato de arrendamiento.
Las restricciones a la compraventa de tierras agrícolas en Polonia no derivan de que el inversor sea extranjero. Se aplican igualmente a una sociedad polaca que no sea un agricultor individual.
El régimen de la Ley sobre la Ordenación del Sistema Agrario (UKUR) se activa en las propiedades agrícolas de una superficie a partir de 1 ha. Por debajo de ese umbral, la compraventa es mucho más libre, pero los proyectos a gran escala siempre lo superan.
En principio, el adquirente de una propiedad agrícola debe ser un agricultor individual. Un operador que no cumpla la definición legal debe obtener la autorización del Director General del Centro Nacional de Apoyo a la Agricultura (KOWR). Se trata de un procedimiento administrativo de resultado incierto y duración imprevisible.
En la venta de una propiedad agrícola a partir de 1 ha, el vendedor está obligado a notificarlo al KOWR, que dispone de 30 días para decidir si ejerce su derecho de tanteo. Para el inversor, esto significa que incluso una transacción ya acordada puede no llegar a materializarse.
El adquirente debe explotar, durante al menos 5 años, la explotación agrícola en la que se integró la finca adquirida; en el caso de una persona física, de forma personal. Durante ese período, la finca no puede enajenarse ni cederse en posesión a otro operador. Esto elimina el modelo de «compro la tierra y se la arriendo a un desarrollador».
Jurisprudencia relevante: la intención de arrendar el terreno para una planta fotovoltaica no constituye, por sí sola, un fundamento suficiente para obtener la autorización del Director General del KOWR para ceder la posesión de la finca antes de que transcurran 5 años desde su adquisición. El argumento de «necesito los ingresos del arrendamiento» no es suficiente.
Se trata de un régimen independiente, que se superpone a la UKUR. Deriva de la Ley sobre la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros.
El 2 de junio de 2026, el Consejo de Ministros aprobó y remitió al Sejm el proyecto de modificación de la Ley sobre la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros y de la Ley del Notariado. El objetivo de los cambios es reforzar el control, principalmente mediante la introducción de la tramitación electrónica de las escrituras notariales remitidas por los notarios al MSWiA.
Por separado, el 30 de abril de 2026 entraron en vigor modificaciones de la UKUR que amplían el catálogo de personas allegadas, entre otros, a los padres del cónyuge y a la madrastra y el padrastro.
Conclusión práctica: la normativa en este ámbito cambia con frecuencia. El estado legal debe verificarse en la fecha de la operación prevista, y no basándose en un análisis de hace un año.
El estándar del mercado en el sector polaco de las renovables es el mismo para un inversor de Poznań que para uno de Madrid.
El contrato vincula a las partes, pero solo produce todos sus efectos una vez cumplidas las condiciones: obtención de la decisión ambiental, de las condiciones de conexión a la red y de la licencia de obras. Durante el período preparatorio, el propietario recibe una renta de reserva más baja y, por lo general, puede seguir explotando el terreno con fines agrícolas.
El contrato debe otorgar expresamente el derecho a realizar estudios y mediciones, a solicitar decisiones administrativas y condiciones de conexión, a construir y explotar la instalación, a tender cables y caminos, a constituir servidumbres y, de forma crucial, a ceder los derechos a la entidad financiadora y a constituir las garantías del crédito.
Los proyectos suelen desarrollarse a través de una sociedad vehículo (SPV), lo que ordena la financiación, facilita la venta del proyecto en la etapa ready-to-build (RTB) y limita el riesgo para el inversor. Sin embargo, la estructura de propiedad de la SPV influye en si se aplica alguno de los regímenes, la UKUR o la Ley sobre extranjeros, y cuál de ellos. Esto debe analizarse antes de constituir la sociedad, no después.
Escritura notarial, sometimiento a ejecución conforme al art. 777 del Código de Procedimiento Civil, inscripción en el registro de la propiedad, indexación de la renta y obligación de desmantelar la instalación y de restaurar el terreno al finalizar el contrato. El propietario del terreno tiene la certeza del cobro; el inversor, la certeza de la estabilidad de su título.
La construcción de una instalación sobre un terreno agrícola exige su exclusión de la producción agrícola, requisito que deriva del art. 12 de la Ley de protección de terrenos agrícolas y forestales. Se trata de un procedimiento independiente, tramitado por la administración del distrito (starostwo powiatowe).
El coste depende de la clase agrológica del suelo y se compone de un importe único y de una tasa anual del 10% de dicho importe, percibida durante 10 años. El procedimiento suele durar entre 2 y 3 meses.
Por eso, en nuestros criterios de selección de parcelas indicamos sistemáticamente las clases IV, V y VI, así como los terrenos improductivos: no se trata únicamente de la calidad agrícola del suelo, sino directamente del coste del proyecto.
Vea los criterios de selección de parcelas →No somos un despacho de abogados y no sustituimos a sus asesores. Lo que hacemos es preparar el terreno para que su trabajo no comience apagando incendios.
Registro de la propiedad, propietarios y copropietarios, hipotecas, servidumbres, reclamaciones, acceso a la vía pública, contratos de arrendamiento existentes. Lo comprobamos de forma remota y gratuita, antes de que nadie comprometa dinero.
Procedimientos de sucesión, cancelación de cargas hipotecarias, apertura de nuevos registros de la propiedad. El banco que financia el proyecto lo comprobará todo en la fase de due diligence. Es mejor que esté resuelto de antemano.
Un proyecto eólico suele implicar una docena de parcelas pertenecientes a distintas personas: para las turbinas, los caminos, las plataformas de montaje, los cables y la subestación. Reunir todo esto en un paquete coherente de contratos con condiciones uniformes es una competencia diferenciada y el punto donde los proyectos suelen encallar con más frecuencia.
Un contrato con el propietario no equivale al consentimiento del municipio y de los vecinos. Mantenemos el diálogo desde la fase previa al desarrollo, antes de que se tomen decisiones vinculantes, porque un conflicto social puede detener un proyecto con más eficacia que la falta de un documento.
Cuéntenos qué ubicación y escala están buscando. Nosotros prepararemos el terreno: jurídicamente saneado, con la red analizada y las relaciones con los propietarios ordenadas.
Este material se basa en la Ley de 11 de abril de 2003 sobre la Ordenación del Sistema Agrario, la Ley de 24 de marzo de 1920 sobre la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros, la Ley de 3 de febrero de 1995 de protección de terrenos agrícolas y forestales, así como en la información publicada por el Centro Nacional de Apoyo a la Agricultura (KOWR) y el Ministerio del Interior y Administración (MSWiA). Tiene en cuenta las modificaciones de la UKUR en vigor desde el 30 de abril de 2026 y el proyecto de modificación aprobado por el Consejo de Ministros el 2 de junio de 2026.
Esto no es una opinión jurídica. Este material tiene carácter informativo y presenta principios generales, no una evaluación de una situación de hecho concreta. Las disposiciones relativas a la compraventa de tierras agrícolas y a la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros se modifican con frecuencia en Polonia, y su aplicación depende de las circunstancias de cada transacción, de la estructura de propiedad del adquirente y de la clasificación del terreno. Antes de tomar cualquier decisión de inversión, es necesario recabar el asesoramiento de un radca prawny o abogado (adwokat) polaco y verificar el estado legal vigente en la fecha de la transacción.