Le droit polonais restreint fortement les transactions sur les terres agricoles, mais limite à peine leur location. Ci-dessous : ce qui bloque réellement l'achat, quand l'autorisation du MSWiA est nécessaire, pourquoi le marché des EnR repose sur le bail, et combien coûte le retrait du terrain de la production agricole.
C'est le premier malentendu que nous rencontrons dans nos échanges avec des fonds venus d'Allemagne, d'Espagne ou de France. Le droit polonais restreint fortement les transactions sur les terres agricoles, mais ne restreint pas leur location. Et pour un projet d'EnR, le bail n'est pas seulement plus simple : c'est en pratique la seule voie réaliste pour un acteur extérieur au secteur agricole.
L'investisseur n'a pas besoin de la propriété, mais du droit d'utiliser le terrain pendant 29 à 30 ans, de la possibilité de faire passer des câbles et des chemins, ainsi que des garanties exigées par la banque qui finance le projet. Tout cela peut être obtenu au moyen d'un contrat de bail.
Les restrictions sur les transactions relatives aux terres agricoles en Pologne ne découlent pas du caractère étranger de l'investisseur. Elles s'appliquent de la même manière à une société polonaise qui n'est pas un agriculteur individuel.
Le régime de la loi sur l'organisation du régime agricole (UKUR) s'applique aux propriétés agricoles d'une superficie à partir de 1 ha. En dessous de ce seuil, les transactions sont beaucoup plus libres, mais les projets à grande échelle dépassent toujours ce seuil.
En principe, l'acquéreur d'un bien agricole doit être un agriculteur individuel. Un acteur qui ne répond pas à la définition légale doit obtenir l'accord du Directeur général du Centre national de soutien à l'agriculture (KOWR). Il s'agit d'une procédure administrative à l'issue incertaine et à la durée imprévisible.
Lors de la vente d'un bien agricole à partir de 1 ha, le vendeur est tenu d'en informer le KOWR, qui dispose de 30 jours pour décider s'il exerce son droit de préemption. Pour l'investisseur, cela signifie qu'une transaction pourtant convenue peut ne jamais se concrétiser.
L'acquéreur doit exploiter, pendant au moins 5 ans, l'exploitation agricole dans laquelle le bien acquis a été intégré ; pour une personne physique, personnellement. Pendant cette période, le bien ne peut être ni cédé ni transféré en possession à un autre acteur. Cela exclut le modèle « j'achète le terrain et je le loue ensuite à un développeur ».
Jurisprudence importante : l'intention de louer le terrain pour une centrale photovoltaïque ne constitue pas, à elle seule, un fondement suffisant pour obtenir l'accord du Directeur général du KOWR permettant de céder la possession du bien avant l'expiration du délai de 5 ans suivant son acquisition. L'argument « j'ai besoin des revenus du bail » ne suffit pas.
Il s'agit d'un régime distinct, qui se superpose à l'UKUR. Il découle de la loi sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers.
Le 2 juin 2026, le Conseil des ministres a adopté et transmis au Sejm un projet de modification de la loi sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers et de la loi sur le notariat. L'objectif des changements est de renforcer le contrôle, notamment par l'introduction d'une circulation électronique des actes notariés transmis par les notaires au ministère de l'Intérieur et de l'Administration (MSWiA).
Par ailleurs, le 30 avril 2026 sont entrées en vigueur des modifications de l'UKUR élargissant la liste des proches, notamment aux parents du conjoint ainsi qu'à la belle-mère et au beau-père.
Conclusion pratique : la réglementation dans ce domaine change fréquemment. Il convient de vérifier l'état du droit à la date de la transaction envisagée, et non sur la base d'une étude datant d'un an.
La norme du marché des EnR en Pologne est la même pour un investisseur de Poznań que pour un investisseur de Madrid.
Le contrat lie les parties, mais ne produit tous ses effets qu'une fois les conditions remplies : obtention de la décision environnementale, des conditions de raccordement au réseau et du permis de construire. Pendant la phase préparatoire, le propriétaire perçoit un loyer de réservation réduit et peut généralement continuer à exploiter le terrain à des fins agricoles.
Le contrat doit accorder expressément le droit de procéder à des études et des mesures, de solliciter des décisions administratives et des conditions de raccordement, de construire et d'exploiter l'installation, de faire passer des câbles et des chemins, d'établir des servitudes et, élément essentiel, de transférer les droits à l'entité finançant le projet et de constituer les garanties du crédit.
Les projets sont généralement portés par une société de projet (SPV), ce qui structure le financement, facilite la cession du projet à l'étape ready-to-build (RTB) et limite le risque pour l'investisseur. La structure de détention de la SPV détermine cependant si l'un de ces régimes s'applique, l'UKUR ou la loi sur les étrangers, et lequel. Ce point doit être analysé avant la constitution de la société, pas après.
Acte notarié, soumission à l'exécution forcée au titre de l'art. 777 du Code de procédure civile, inscription au livre foncier, indexation du loyer, ainsi qu'obligation de démantèlement de l'installation et de remise en état du terrain à l'issue du contrat. Le propriétaire du terrain a la certitude d'être payé ; l'investisseur, la certitude de la pérennité de son titre.
La construction d'une installation sur un terrain agricole exige son retrait de la production agricole, exigence qui découle de l'art. 12 de la loi sur la protection des terres agricoles et forestières. Il s'agit d'une procédure distincte, instruite par l'administration de district (starostwo powiatowe).
Le coût dépend de la classe agronomique du sol et se compose d'une redevance unique et d'une redevance annuelle égale à 10% de cette redevance, perçue pendant 10 ans. La procédure dure généralement 2 à 3 mois.
C'est pourquoi, dans nos critères de sélection des parcelles, nous indiquons systématiquement les classes IV, V et VI ainsi que les terres incultes : il ne s'agit pas uniquement de la qualité agricole du sol, mais directement du coût du projet.
Découvrez les critères de sélection des parcelles →Nous ne sommes pas un cabinet d'avocats et ne remplaçons pas vos conseils. En revanche, nous préparons le terrain de sorte que leur travail ne commence pas par éteindre des incendies.
Livre foncier, propriétaires et copropriétaires, hypothèques, servitudes, créances, accès à la voie publique, baux existants. Nous le vérifions à distance et gratuitement, avant que quiconque n'engage de l'argent.
Procédures de succession, radiation des hypothèques, ouverture de nouveaux livres fonciers. La banque qui finance le projet vérifiera tout cela au stade de la due diligence. Mieux vaut que ce soit réglé en amont.
Un projet éolien implique généralement une dizaine de parcelles appartenant à des personnes différentes : pour les éoliennes, les chemins, les aires de montage, les câbles et le poste électrique. Réunir l'ensemble dans un dossier cohérent de contrats aux conditions uniformes est une compétence à part entière, et c'est le point où les projets s'enlisent le plus souvent.
Un contrat avec le propriétaire n'équivaut pas à l'accord de la commune et des voisins. Nous menons le dialogue dès la phase de pré-développement, avant que des décisions contraignantes ne soient prises, car un conflit social peut arrêter un projet plus efficacement que l'absence d'un document.
Indiquez-nous quel emplacement et quelle échelle vous recherchez. Nous préparerons le terrain : juridiquement propre, avec une analyse du réseau et des relations avec les propriétaires clarifiées.
Ce document s'appuie sur la loi du 11 avril 2003 sur l'organisation du régime agricole, la loi du 24 mars 1920 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, la loi du 3 février 1995 sur la protection des terres agricoles et forestières, ainsi que sur les informations publiées par le Centre national de soutien à l'agriculture (KOWR) et le ministère de l'Intérieur et de l'Administration (MSWiA). Il tient compte des modifications de l'UKUR en vigueur depuis le 30 avril 2026 et du projet de modification adopté par le Conseil des ministres le 2 juin 2026.
Ceci n'est pas un avis juridique. Ce document a un caractère informatif et présente des principes généraux, et non une évaluation d'une situation de fait précise. Les dispositions relatives aux transactions sur les terres agricoles et à l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers font l'objet de modifications fréquentes en Pologne, et leur application dépend des circonstances de chaque transaction, de la structure de détention de l'acquéreur et de la classification du terrain. Avant de prendre toute décision d'investissement, il convient de recueillir l'avis d'un radca prawny ou d'un avocat (adwokat) polonais, et de vérifier l'état du droit en vigueur à la date de la transaction.